La maquinaria mueve una pila de escombros. Los camiones de carga entran al predio de tierra. Bajo el sol del mediodía los trabajadores, vestidos con cascos y chalecos fosforescentes, van de un lado a otro entre las dos torres de departamentos en las que han trabajado estos meses. Levantan costales, mueven material, echan cimientos. Todo lo que alguna vez fueron las áreas forestales que rodeaban el bosque El Nixticuil se han convertido en una zona de obras.

Tras estas dos torres en construcción pertenecientes al proyecto Altures, hay un par de casas de un fraccionamiento residencial. Sólo unos metros al costado comienza El Nixticuil. Se trata de mil 951 hectáreas de bosque que desde 2008 están catalogadas como un Área Natural Protegida (ANP) estatal y se ubican al norte de Zapopan, un municipio conurbado de Guadalajara, Jalisco, al oeste de México.

«Vivir en el bosque», así es como durante 18 años empresas han publicitado, construido, rentado y vendido departamentos y casas en las zonas verdes que rodean el ANP; zonas de amortiguamiento, como se les denomina comúnmente a aquellas que sirven como un colchón para mantener el equilibrio ecológico; zonas que algunos afirman deberían haberse incluido en el área de protección, pero que sin estar en el decreto quedaron vulnerables.

Hoy El Nixticuil está rodeado por más de 15 fraccionamientos. Muchos en expansión y otros tantos nuevos que se publicitan como residenciales. Lo que mantiene una disputa entre defensores del bosque y las empresas detrás del crecimiento inmobiliario. En su mayoría, señaladas por conflictos de intereses, invasión de áreas de protección, construcciones sin registro, falta de permisos y otras similares investigadas para este reportaje.

Los pasos en El Nixticuil suenan al crujir de la grava y las hojas secas. El paisaje no es del todo verde, sino amarillento, caliente, con árboles de troncos delgados y maleza alta. “También se ven tlacuaches, serpientes y mucha tarántula”, dice Sofía Herrera mientras se detiene entre la hierba para fotografiar un diente de león acompañada de Adrián Hipólito y Alejandro Pérez, dos de sus compañeros del Comité en Defensa del Bosque El Nixticuil.

El Comité se formó en 2005 por vecinos de la colonia El Tigre, ubicada tan sólo a unos metros del bosque. Iniciaron su movilización cuando las primeras talas para construcción de vivienda se hicieron impulsadas por el gobierno de Zapopan que en aquellos años planeaba reubicar un fraccionamiento.

Desde algunas partes del Nixticuil es posible ver hacia el horizonte donde se levanta la sierra de San Esteban, pero también el puñado de casas y edificios de color blanco de las residencias.

El Nixticuil está rodeado por un promedio de 18 fraccionamientos contabilizados para este reportaje. Pero son 10 los que han sido investigados para esta publicación debido a que ilustran las irregularidades en el modelo de expansión y se encuentran en zonas colindantes con el bosque, principalmente en la parte sur.

Allí están los famosos cotos (como se le llama a las zonas privadas de viviendas o condominios) de La Cima; al oeste los de Capital Norte y las torres de Altures; y al sureste los de Miralto, Reserva Esmeralda, Altavista, Vitana y Sotavento.

De los 10 investigados, solo cinco cuentan con licencias de urbanización y construcción (La Cima, Miralto, Altavista, Vitana y Sotavento), de acuerdo con una búsqueda realizada en los registros del Ayuntamiento de Zapopan. Y solo de cinco es posible hallar su Manifestación de Impacto Ambiental (MIA), según solicitudes de información realizadas vía transparencia. 

Todos estos documentos son necesarios para poder iniciar las construcciones. Desde los estudios que permiten conocer el impacto ambiental, como es el caso de las MIA realizadas por los promoventes, hasta las licencias de urbanización y construcción que son autorizaciones previas por parte de gobierno para realizar las obras.

Más allá de las inconsistencias en los trámites, en El Nixticuil contar con permisos no significa estar en apego a la ley y la protección del bosque. Este es el caso de Vitana Residencial, ubicado en la zona de Altavista. Se trata de un coto blindado tras una barda rojiza y cuya entrada sólo permite ver un par de casas color blanco con ventanas simétricas. Por dentro, hay piscina, gimnasio, áreas verdes y vistas al bosque como presume la publicidad de las empresas encargadas de su venta.

El proyecto cuenta con una licencia desde 2015, pero en 2017 se ingresó una MIA a nombre de Vitana Residencial II. Un nuevo coto de 163 lotes que pretende ser la extensión del primero y que también colindará con El Nixticuil.

Pese a esto, Vitana Residencial II no es viable. En febrero de 2018 fue negado por la Dirección de Medio Ambiente del Gobierno de Zapopan bajo el argumento de que el predio era incompatible con el Nixticuil al tratarse de un área protegida.

Sin embargo, en agosto de ese mismo año Vitana Residencial II recibió una licencia de urbanización a su nombre. Y desde 2019 hasta 2020 ha obtenido 74 permisos de construcción bajo diferentes particulares, constructoras e inmobiliarias. Además de las que se siguen otorgando a la primera parte del proyecto.

De acuerdo con una revisión, el propietario de Vitana Residencial II es el Banco Mercantil del Norte, una filial de Grupo Banorte. La constructora promovente es Terre Urba S.A. de C.V., la cual fue fundada y dirigida hasta 2021 por Jaime Ramírez Peralta, señalado de defraudación fiscal y lavado de dinero ese mismo año, según información de la Fiscalía General de la República (FGR) difundida en medios.

Para este reportaje se buscó a Terre Urba S.A. de C.V., pero no cuentan con un domicilio fiscal, redes sociales o cualquier otra relación que permitiera entrar en contacto.

Asimismo se contactó a todas las empresas, particulares y autoridades mencionadas a lo largo de este reportaje, pero hasta el cierre de esta publicación no se ha obtenido respuesta de alguna de ellas.

También se entabló comunicación con el Ayuntamiento de Zapopan para aclarar puntos tocados en esta investigación. Aunque en un inicio se acordó una entrevista, las autoridades respondieron con una ficha informativa de la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad en la que sólo incluyen características de flora y fauna del Nixticuil y la confirmación de que existe el oficio 1800/2018/151 en el que se declara inviable el proyecto Vitana Residencial.

“Una creación de Construvida”, así es como los letreros que cuelgan afuera del fraccionamiento lo anuncian. Las calles aledañas se llenan de publicidad para compra y venta a diferentes números de celular o contactos vía WhatsApp.

«Miralto forma parte de los fraccionamientos que se construyen en áreas aledañas al bosque», explica Ana Cabral, quien es abogada y durante varios años ha acompañado legalmente la defensa del Nixticuil. 

Se trata de un desarrollo de 122 residencias divididas en dos cotos que colindan con el bosque. Las casas están a espaldas de los árboles de una área de conservación y El Nixticuil. Desde las alturas parece que todas las viviendas han surgido como una extensión más. Y allí, dentro de ese mismo coto, aún en obra negra, se está levantando un edificio de 12 pisos para 71 departamentos con 4 elevadores.

De acuerdo con la licencia de urbanización entregada vía transparencia, Miralto Residencial pertenece al Banco del Bajío y a la desarrolladora Jarha. Sin embargo, es la inmobiliaria Construvida la promovente del proyecto, misma empresa que ha realizado denuncias contra el Comité en Defensa del Nixticuil. 

El pasado 31 de mayo, un par de defensores que conforman el Comité asistieron a las oficinas de la Fiscalía General de la República. La visita resultó en la detención parcial de un integrante por agentes, quienes le cuestionaron de su activismo y le dieron a conocer que existe una carpeta de investigación abierta que coincide con su domicilio.

Dicha investigación incluía a Velvet Ramírez, Martín Ruvalcaba, Héctor Aguilar Farías y Sofía Herrera del Comité en Defensa. El motivo: “divulgar información falsa” sobre el fraccionamiento al señalar las irregularidades de su construcción en un amparo que habían promovido para detener las obras.

Después de esto, el Comité decidió presentarse voluntariamente a la Fiscalía para poder tener más información y demostrar su disposición de cooperar.

Días después les dijeron que existían otras dos carpetas de investigación (FED/JAL/GDL/0001742/2022 y FED/JAL/GDL0003860/202) en contra de Ana Cabral y Juan Carlos Flores Solís, quien también es abogado y ha acompañado al grupo de defensores.

De acuerdo con el Registro Público de Comercio, la inmobiliaria Construvida pertenece a José Arturo Álvarez Centeno y Raúl Hernández Valverde, quienes ya han trabajado como socios en otras empresas dedicadas a la ingeniería y la arquitectura en Jalisco.

En particular, Álvarez Centeno es hijo de José Arturo Álvarez Dueñas, quien hasta octubre pasado se encontraba en el registro de directores responsables de obras en el gobierno de Zapopan, Jalisco.

En México, la Ley General de Responsabilidades Administrativas, que es la encargada de regir las obligaciones de servidores públicos, no cataloga como conflicto de intereses que un familiar sea funcionario en el mismo sector que quienes poseen las empresas inmobiliarias. 

Sin embargo, en la licencia de urbanización de Miralto, el nombre del director responsable es Arturo Álvarez Dueñas. Lo que ya podría ser indagado como una irregularidad, de acuerdo con abogados consultados para este reportaje.

Éste ha sido uno de los principales señalamientos de quienes defienden El Nixticuil: la vinculación entre quienes son socios de inmobiliarias y quienes se encuentran en cargos de poder, así como autoridades encargadas de supervisar.

“Una de las cosas que a lo largo de los años hemos identificado es que sí ha habido un rol muy activo por parte del Ayuntamiento de Zapopan para legalizar el despojo. Se han valido de los planes parciales de desarrollo urbano dejando zonas con densidades altas como el H4”, señala la abogada Ana Cabral.

El H4 es una categoría de zonificación. Un tipo de suelo habitacional para los desarrollos de vivienda que puede clasificarse en los planes de desarrollo.

Pero lo que no se explica Cabral es por qué el Ayuntamiento de Zapopan permitió que las zonas de amortiguamiento del Nixticuil recibieran esta categoría. Lo que ha justificado no solo a las viviendas horizontales de uno o dos pisos, sino a torres para departamentos como en Miralto y Vitana Residencial II.

En algunos otros casos las construcciones son pequeñas pero invaden áreas de conservación como es el caso de un Oxxo en la zona Altavista.

De acuerdo con Carlos Estrada Casarín, urbanista de Guadalajara y profesor del ITESO, los vicios de los planes de desarrollo urbano pueden darse desde antes de su publicación. Principalmente, por la injerencia de grupos interesados en la industria inmobiliaria y de construcción a través de técnicos, agencias consultoras o incluso autoridades.

“Muchas veces uno cree que la legislación es lo ideal, pero a veces ya tiene vicios de fondo por estas causas”, apunta Estrada.

El fenómeno de los planes se repite en la entidad. Más allá del Nixticuil, en Jalisco los bosques están en riesgo por el crecimiento urbano no regulado. De acuerdo con el Informe de Revisión del Plan de Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de Guadalajara (POTmet), los municipios de El Salto, Ixtlahuacán, San Pedro Tlaquepaque, Juanacatlán, Tlajomulco, Tonalá, Zapopan y Zapotlanejo han perdido alrededor de mil 568 hectáreas de bosque. 

Ante este panorama, el municipio de Zapopan es el de mayor pérdida con 793 hectáreas. Una medida que equivaldría a haber desaparecido la mitad del bosque Nixticuil; un promedio de 650 campos de fútbol; o alrededor de todo el terreno que ocupa la Ciudad Universitaria de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) en la capital del país.

Aunque no hay estimaciones oficiales para El Nixticuil, los datos permiten entender una pérdida aún mayor debido a los vicios en la legislación y sus herramientas.

Adrián tiene una radio colgada en el cinturón que suena varias veces al día. Dos chasquidos seguidos y luego la voz del reporte sobre la situación forestal, principalmente si se trata de incendios.

Pero el pasado 13 de febrero lo que sonó primero fue el grupo de alerta de vecinos. Dos incendios habían comenzado en una hectárea y media al sur del bosque. El primero a unos metros de la colonia del Tigre, cerca de la entrada del Nixticuil, y el segundo en la zona de la Cima, uno de los fraccionamientos en la parte sur.

Como cada que ocurre un incendio, la brigada comunitaria acudió en una camioneta que han adaptado con una cisterna. Eran alrededor de la 1:47 de la tarde cuando llegaron y, en medio de la neblina de humo que invadía el lugar, lograron controlar el incendio 43 minutos después. 

A las labores se sumó una brigada de Zapopan, misma que les acompañó cuando recibieron el informe de que había otro incendio en La Cima. “Aquí tuvieron que intervenir 2 brigadas municipales, 2 cisternas y nosotros”, explica Adrián. 

Los incendios forestales en Jalisco posicionan al estado en el primer lugar de daños. En un panorama estatal, el histórico de incendios de la Comisión Nacional Forestal (Conafor) que va de 1970 a 2022 indica que Jalisco es el estado del país con más hectáreas afectadas. Un total de 1 millón 371 mil 239, en su mayoría por “actividades ilícitas”.

Pero para quienes defienden el bosque, los incendios también se ocasionan intencionalmente. El objetivo es generar un deterioro ambiental que permita a particulares solicitar un cambio de uso de suelo, señalan.

Los cambios de uso de suelo pueden realizarse ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat). Si un área forestal se encuentra deteriorada, el promovente puede solicitar una modificación que deslinde a la zona de su valor ambiental para darle paso a otras actividades. Sin embargo, no existen datos suficientes para establecer una relación de incendios causados con este fin.

Lo que sí es un hecho es que la presencia de proyectos inmobiliarios puede generar el incremento de incendios forestales, tal como lo reportó la Dirección de Medio Ambiente del gobierno de Zapopan con la construcción de Vitana Residencial II. Esto se debe a las alteraciones en los ciclos de fuego, que tienen que ver con la relación natural que existe entre el fuego y el ecosistema.

Ante los datos oficiales el Comité en Defensa también elaboró un mapa para documentar de 2007 a 2019 los incendios a los que acudieron alrededor del Nixticuil. Las zonas más afectadas son las de La Cima y Capital Norte. Uno de los predios más conflictivos es una cañada en la zona de La Cima que se encuentra bajo el título de área de conservación. Se trata de un terreno lleno de árboles y maleza que se mantiene entre dos zonas de edificios y viviendas.

«Es aquí donde planeaban construir un centro comercial», dice Adrián de pie frente a la cañada, refiriéndose a la noticia que circuló el año pasado sobre los planes de construcción, los cuales hasta la fecha no han trascendido. 

A esta área de conservación también se suma un predio de ANP que quedó aislado dentro de los cotos, el cual tampoco ha sido urbanizado pero también es foco de incendios. 

En el registro comunitario, entre la cañada de conservación y el fragmento de ANP, suman un total de 22 incendios.

La Cima que comenzó siendo un par de casas, incluso antes de la expansión inmobiliaria y el decreto de ANP, actualmente es una zona con diversos cotos, avenidas y pequeñas plazas comerciales en construcción. 

El proyecto tiene una licencia de urbanización desde 2005 y es el que más cuenta con licencias de construcción. Tan solo de 2019 a 2022 se le han entregado 381 con una vigencia de dos años. Esto a pesar de que no hay una MIA para el proyecto, según lo indicado por la Dirección de Medio Ambiente de Zapopan vía transparencia.

De acuerdo a consultas realizadas en el Registro Público de la Propiedad de Jalisco, hay más de 220 propiedades bajo el nombre de este proyecto. En los mismos registros se señala como parte de los propietarios a Jorge Garcíarce Ramírez, directivo del Consorcio Aga, quien falleció en enero de este año. 

La familia Garcíarce en México es conocida por ser dueña del Consorcio Aga, a la que pertenece la Embotelladora Aga, famosa por los refrescos de Red Cola, Squirt y Sidral Aga. Por su parte, en el Registro de Comercio Público son integrantes de dicha familia quienes aparecen como socios de empresas involucradas en el desarrollo como Fraccionadora El Tigre S.A. de C.V y Centro Comercial La Cima S.A. de C.V.

Durante los casi 20 años de expansión, defensores del territorio, especialistas y medios locales han señalado que existe un lazo entre los Garcíarce y Pablo Lemus Navarro, quien fue alcalde de Zapopan de 2015 a 2021 y actualmente gobierna Guadalajara, capital de Jalisco. A Lemus se le ha acusado de abrir la puerta al desarrollo inmobiliario y bloquear la actualización de los planes parciales de desarrollo.

Los principales señalamientos vienen porque Garcíarce y Lemus fueron parte de Multivalores Grupo Financiero (Multiva). Además de que Lemus dirigió la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex) Jalisco, que es un sindicato patronal de afiliación voluntaria para empresarios del estado.

Varias personas entrevistadas para este reportaje coinciden que las facilidades de las empresas para construir también se han obtenido por vínculos con autoridades. A pesar de esto, no se hallaron pruebas que puedan evidenciar con certeza que existe un beneficio otorgado por Lemus a Garcíarce más allá del haber coincidido en los mismos espacios empresariales.

Si de vínculos familiares con autoridades se trata, Tierra y Armonía es el elefante blanco del crecimiento inmobiliario. Es la empresa más destacada por sus proyectos de vivienda en Guadalajara y Zapopan. Cerca de El Nixticuil suenan los nombres de fraccionamientos residenciales como Alva, Madeiras, Altaterra y Real Cantabria.

Tierra y Armonía es una empresa filial de Amadeus de Occidente, perteneciente a la familia Martínez Camarena, al Grupo Inmobiliario Mendelssohn, propiedad de Juan José Errejón Alfaro y Beatriz Eugenia Alfaro Méndez, tíos de Enrique Alfaro, actual gobernador del estado de Jalisco. 

Aunque la empresa es la imagen de los desarrollos, en las consultas realizadas al Registro Público de la Propiedad del estado, Tierra y Armonía no cuenta con ninguna propiedad registrada a su nombre.

Sin embargo, Capital Norte, que es uno de los fraccionamientos más grandes en la zona oeste, se describe en su sitio web como una creación de esta empresa y GIG Desarrollos Inmobiliarios. A esta zona pertenecen las dos torres de Altures, con la maquinaria pesada y los trabajadores yendo y viniendo. Muy cerca están los desarrollos de Cerezos, Manzanos y ZOÍ Capital Norte.

Pese a todos los años de expansión, la zona sigue construyéndose. Parece una maqueta con pequeñas casas, terrenos de tierra listos para seguir colocando más y, en un costado, los árboles que dan inicio al bosque del Nixticuil. 

Como parte de las irregularidades que acompañan el proyecto, en solicitudes de información realizadas vía transparencia se indicó que no existe MIA a nombre de Capital Norte o algunos de sus condominios. Aunque afuera de las torres de Altures hay una manta que señala la existencia de un dictamen autorizado en materia de impacto ambiental desde noviembre de 2020 con vigencia de dos años.

“Es difícil seguirle la pista. Antes (Capital Norte) se llamaba Mirasierra. Era un megaproyecto de miles de casas cuando surgió entre 2008 y 2009, pero tras las denuncias públicas que realizamos, una de las estrategias que llevaron a cabo para continuar fue el avanzar por pequeños cotos… Al hacerlo por pequeños fraccionamientos tienen una serie de permisos mucho más grandes, mucho más complejos, que hace más difícil estudiar los proyectos”, explica la abogada Ana Cabral.

Pero construir en las zonas de amortiguamiento o áreas forestales cercanas al bosque tiene efectos que van más allá de daños al medio ambiente. En junio pasado, tras una tarde de lluvias intensas, menos de un metro de distancia fue lo que quedó entre una casa en el fraccionamiento de Madeiras, desarrollo de Tierra y Armonía, y un desbordamiento. 

Los deslaves, los desbordamientos y las inundaciones empiezan a ser comunes durante la temporada de lluvias en Zapopan. Una semana antes del ocurrido en Madeiras, en La Cima el escurrimiento de agua formó un arroyo e impactó contra varios vehículos en una calle de la zona habitacional.

“La lluvia al llegar al suelo se convierte en escurrimiento porque no tiene manera de ser filtrada ya que el suelo no cuenta con esa cobertura forestal. Por lo que gran parte de la precipitación se convierte en escurrimiento y termina llegando a las zonas urbanas”, explica Josué Sánchez Tapetillo, especialista en hidrología.

Esto ya se ha registrado en otros sitios dentro del Área Metropolitana de Guadalajara, como es el caso del Bosque de La Primavera, al sur de Zapopan, donde se han reportado fuertes deslaves.

Asimismo, está la zona de Santa Anita que es el foco de mayor alerta en cuanto a las inundaciones debido a que en los últimos años se han modificado los cauces de los arroyos con los nuevos desarrollos inmobiliarios de la zona. Así lo explicó Luis Valdivia Ornelas, investigador del Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades (CUCSH), de la Universidad de Guadalajara, durante una conferencia de prensa.

“En el afán de ofrecer comodidades o atractivos que no cualquier urbanización puede ofrecer, como es el caso de vivir cerca del bosque, también trae sus consecuencias como la alteración de uso de suelo que afecta el ciclo hidrológico provocando mayores escurrimientos e inundaciones”, explica Sánchez Tapetillo.

Mientras se transita en coche por los alrededores al sur del Nixticuil todo es un desfile de construcciones de casas o torres, intercaladas con promocionales, números telefónicos, letreros y la entrada a unidades residenciales que ya se han poblado. Al fondo, siempre está el bosque. 

Sobre las soluciones y maneras de enfrentar un desarrollo que se expande día con día, quienes cuidan del bosque mantienen desde actividades de reforestación hasta acciones legales para suspensiones de obras. Dicen que así como ha habido devastación, también se han restaurado zonas.

Por su parte, la abogada Cabral hace mención de lo necesario de cambiar la categoría de protección de la ANP, actualmente hidrológica, a una mayor. También opciones como ampliar el área. Mientras que del lado de consultores y urbanistas los primeros pasos están en actualizar los planes de desarrollo y trabajar en un mejor ordenamiento territorial.

Sin embargo, para las personas defensoras, también hay una lucha porque el bosque no se declare como una guerra perdida. Su principal apuesta es continuar el trabajo comunitario.